Faptu_Divers, Canada

REAL ESTATE CU CHRIS LEPSA

Abecedarul smecheriilor sau 1,001 cai sa iei pielea agentului imobiliar! Partea 7 (642)

Mi-am adus aminte de o smecherie care ar fi deci numarul 7 si care este practicata de cei care isi pun casa la vanzare cu un agent imobiliar stiind de fapt ca dupa inchidere agentul nu va fi platit comisionul deloc sau numai partial. Smecheria aceasta ia de fapt nu numai pielea agentului imobiliar ci uneori si a altora.

Acum citiva ani m-a contactat un domn respectabil cu amintiri din copilarie si care avea de vandut o casa la care bagase bani seriosi. Cred ca orice parinte incearca sa dea un start bun la copii in viata si multi cumpara un condo la care pun avansul jos urmind ca copilul sa faca platile in continuare. La constructiile noi de condo acest avans este de obicei 25% si deci investitia parintilor este substantiala.

Le spun la copiii mei de multe ori ca ceea ce facem pentru ei reprezinta numai jumatate la ecuatia vietii si cealalta jumatate este cu cine te insotesti in viata. In cazul de fata copilul s-a casatorit si fara sa stie parintii a negociat un imprumut de 95% din valoarea apartamentului ca sa ia diferenta de 20% si sa o foloseasca la o afacere care nu a reusit.

Recent am avut alte 2 cazuri la care datoriile pe linie de credit, imprumuturile, taxele neplatite insumau mai mult decit suma la care s-a vandut casa si in toate aceste cazuri la inchidere incep discutiile cu toti cei carora li se datoreaza bani.

Va intrebati probabil cum este posibil asa ceva, mai ales cind una dintre case depasea $800000. Pai totul incepe cu cumpararea casei la care nu ai nevoie sa dai mai mult decit 5%. In conditiile in care piata a crescut in valoare nu ar trebui sa fie un risc atita vreme cit ai o limita. Din pacate odata cu cresterea valorii la case unii au cerut refinatare de la banca pina la 95% din noua valoare si de aceea vedeti dezastrul din America acum. Din fericire in Canada acestea sunt cazuri izolate si piata nu a cazut. Ideea este deci ca imprumutul creste si pe linga mortgage se mai adauga linii de credit care sunt asigurate de casa sau nu si mai ales taxe de proprietate neplatite de ani de zile si care la inchidere au prioritate la plata fata de orice alte datorii. Daca ai mai facut si reparatii sau schimbari pe care nu le-ai platit se cheama ca datoriile sunt mai mari decit valoarea casei.

Valoarea de piata se duce in sus dar nici asa incit sa acopere orice si ca atare la vanzarea casei avocatul pentru vanzatori trage linia si cere clientului sa mai aduca bani de acasa. Cei care au de unde si sunt cit de cit cinstiti se imprumuta sau vand ce mai au si aduc banii ca sa iasa din incurcatura fara patalama la dosar. Sunt insa unii care nu au de unde si atunci renunta la vanzare si lasa banca sa preia casa si sa o puna din nou la vanzare ceea ce se reflecta la dosarul lor de credit si pentru care de fapt pot ramine in continuare raspunzatori. Cei mai rai sunt insa cei care nu aduc bani de acasa desi au de unde si mina in mina cu avocatul lor fac inchiderea stiind foarte bine ca agentii imobiliari nu vor fi platiti deloc sau partial.

In principiu avocatul este obligat sa plateasca comisionul agentilor imobiliari inainte de a-l plati pe client dar daca nu sunt bani pentru client care si-a luat partea de mult nu are de unde plati nici comisionul. Un avocat corect anunta pe toti cei afectati si discuta situatia incercind de fapt sa-l determine pe vanzator sa acopere diferenta din contul personal. Sigur ca vanzatorul incearca sa nu plateasca nimic si daca avocatul nu este corect ii reuseste.

Toate smecheriile de care scriu pot da idei unora dar pot fi invatare de minte agentilor imobiliari ca sa se asigure ca nu iau o casa la vanzare pina cind nu verifica situatia financiara prin documentele care ne sunt la dispozitie. Uneori este desigur imposibil sa descoperi toate smecheriile unora dar cel putin poti incerca.

Cealalta recomandare se refera la depozitul pe care il primiti cu oferta. Depozitul acesta sta in contul specific de la firma imobiliara si daca acopera complet comisionul nu mai aveti nevoie sa stati la mina avocatului sa va dea banii. De indata ce se inchide afacerea comisionil poate fi repartizat deja. Din pacate marea majoritate a agentilor imobiliari nu inteleg aceasta si ca atare vin cu comisioane de $1000-5000 care evident nu sunt de ajuns. Am scris de multe ori ca acest domeniu pare simplu dar in realitate sunt foarte multe capcane si este un adevar ca marea majoritate a agentilor imobiliari se ocupa de imobiliare ca o sursa de venit suplimentara si nu au nici interesul si nici timpul sa invete si sa cistige experienta. Clientul nu are de unde sa stie desigur si ca atare desi clientii sunt fericiti cu prestatia agentului nici unii nici altii nu stiu ce prostii au facut si ce bani au pierdut sau la ce risc s-au expus.

Suma care se avanseaza cu oferta este importanta si din alt punct de vedere si anume la o suma mare cumparatorul se gindeste de o mie de ori daca sa renunte la inchidere. Daca suma este mica si piata se duce in jos sau a aparut un chilipir cumparatorul renunta la depozit si il lasa pe vanzator cu buzele umflate ceea ce intr-un fel poate fi considerata tot ca o smecherie.

Daca aveti sugestii sau anumite subiecte pe care le doriti discutate cu prioritate va rog nu ezitati si trimiteti-mi un E-mail. Vreau sa multumesc pe aceasta cale tuturor celor care mi-au solicitat sfatul si care practic inspira aceste articole.

Acest seminar de Real Estate este oferit prin amabilitatea D-ului Cristian Lepsa, Broker/Owner - HomeMarket Realty Inc. - Tel. 416-760-9090 sau E-mail chrislepsa@trebnet.com. Pentru mai multa informatie privind piata actuala de case vizitati www.ChrisLepsa.com.

Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la www.faptudivers.com rubrica “Real Estate in Canada” sectia Arhiva “Real Estate cu Chris Lepsa”.

Abecedarul smecheriilor sau 1,001 cai sa iei pielea agentului imobiliar! Partea 6.

Dupa Smecheria numarul 5 despre cei care lucreaza de fapt cu mai multi agenti imobiliari in acelasi timp si cumpara numai cu unul ne vom ocupa de smecheria numarul 6 adica de cei care mulg infomatie de la mai multi agenti si in final nu cumpara cu nici unul ceea ce este evident mai rau decit smecheria 5 unde cel putin unul face bani. Smecherii care citesc sunt probabil extrem de curiosi acum.

Smecheria asta se imparte de fapt in 2 categorii adica cei care cumpara o casa care nu este noua de la unul care vande singur si respectiv de la unul care vande o casa noua el fiind constructor. Chilipirigiul vrea sa dea lovitura dar ii este frica sa nu plateasca mai mult decit face. Ca atare isi face tema si se intereseaza la mai multe proiecte ca si pe internet la ce este la vanzare. Din pacate pentru ei si din fericire pentru agentii imobiliari toti acesti cumparatori nu au acces la vanzarile de case din zona deoarece pe sistemul de case pentru public nu poti vedea decit ce este la vanzare nu si ce s-a vandut si cu cit s-a vandut.

Ca tot omul intreprinzator cumparatorii acestia au gasit solutia sunind pe unul sau mai multi agenti imobiliari si pretinzind ca vor sa cumpere o casa intr-o zona dar ca sa nu iroseasca timpul si benzina agentilor vor sa stie cum se vand ca sa stie daca isi pot permite in zona respectiva. Asa client serios mai zic si eu, uite domnule pe cineva care lucreaza organizat nu ca altii care vor sa vada sute de case in zone in care se califica sa cumpere eventual doar garajul.

Agentii, de buna credinta incep sa-si iroseasca timpul trimitind ce s-a vandut in zona pe categorii si cu toate statisticile necesare ca sa aiba clientul o idee clara cum sa cumpere. Smecherul le ia si le duce la cel care vande casa singur si negociaza un pret bun salvand citeva mii pe baza informatiei obtinute necinstit.

Alti smecheri nu irosesc insa numai timpul de lucru la computer ci chiar vor sa vada case la re-vanzare ca sa le compare ca pret, plan, dotari. Si uite asa la timpul irosit la inceput se adauga si mai mult timp si benzina si agentul imobiliar nu are nici cea mai mica idee ca este folosit pentru comparatie si idei.

Imi aduc aminte de un smecher ca asta care statea la bloc imputit ca dupa ce a plecat superul a gasit apartamentul infestat de gindaci si care imi facuse planul sa-i duc dimineata pe socri la vizionat si seara pe el cu nevasta. Pe unde intra incepea cu analiza ca un contractor cum sa dea jos si sa transforme ca sa aiba planul ideal. Ce nu stiam eu este ca el ochise deja casa noua de la constructor si acum lua idei de ce sa ceara sa modifice si o convingea pe sotie si pe soacra sa ia casa noua in loc de veche. Su uite asa dupa 3 saptamini de aratat case baiatul a disparut in ceata si nu a mai dat telefon nici macar sa explice ca si-a luat altceva.

Toate smecheriile de care scriu pot da idei unora dar pot fi invatare de minte agentilor imobiliari ca sa se asigure ca nu arata case si nu trimit informatie pina cind nu vad pre-aprobarea de mortgage si nu semneaza cu clientul “Buyer’s Representation Agreement” care este un document foarte clar care garanteaza ca agentul imobiliar il reprezinta numai pe cumparator iar cumparatorul reprezinta ca nu lucreaza cu alt agent imobiliar si nu il foloseste pe agent pentru informatie ca sa cumpere nou sau direct de la vanzator.

Toti acesti smecheri folosesc agentii imobiliari pentrru accesul lor la informatie si ca taximetristi. Nici unul nu intelege de fapt ca agentul imobiliar are pregatire si experienta si ca de fapt ei nu beneficiaza nici de una nici de alta.

Am cunoscut smecheri din prima categorie care au cumparat direct de la vanzator ca sa descopere dupa ce s-au mutat o problema majora pentru care de fapt vanzatorii au vrut sa vanda fara agent imobiliar.

Am cunoscut smecheri din a doua categorie care au cumparat direct de la constructor si s-au fript cu zeci de mii de dolari ca sa nu mai vorbim de miile platite la mutare si dupa si pe care nu le-au luat in consideratie.

Am scris de multe ori ca fiecare are dreptul sa cumpere ce vrea si de la cine vrea dar cel putin nu va bateti joc de timpul, banii si nervii altora.

La fel si cu cei care cer aprobare de mortgage si iti cer sa le dai in scris ca sa fie asigurati si sa se duca sa ceara mai jos de la altii care nu vor sa le dea o dobinda buna pina cind nu vad ca au ceva. Sigur ca cel care a muncit si i-a ajutat ramine cu buzele umflate si cei care procedeaza asa gasesc ca este normal sa fie curve! Acum ii inteleg pe citiva brokeri de mortgage romani care nu dadeau nimic in scris pina in final si din cauza aceasta clientii mei de case ziceau ca sunt scirbosi. In realitate oamenii isi protejau munca si existenta caci erau satui de cei curviti care nu stiu decit sa foloseasca pe altii sa le fie numai lor bine.

Abecedarul smecheriilor sau 1,001 cai sa iei pielea agentului imobiliar! Partea 5.

Pentru cei are nu citesc regulat am scris in ultimul numar despre smecheria numarul 4 sau plasa care o iau cumparatorii care nu lucreaza cu propriul agent imobiliar si se lasa pe mana agentului care are casa la vanzare si care reprezinta pe vanzator. Asta dupa ce luati in considerare ca mai intii se reprezinta pe el sau ea ca sa-si faca comisionul.

Smecheria numarul 5 este despre cei care lucreaza de fapt cu mai multi agenti imobiliari in acelasi timp. Sigur ca saracii agenti nu au habar si unul face bani iar ceilalti isi pierd timpul, benzina, nervii si asa mai departe.

Fac o paranteza aici ca sa va explic de ce este posibil asa ceva. Nu ai putea sa faci chestia asta cu avocatii spre exemplu sau inspectorii de case caci acestia te taxeaza daca investesc mai mult decit citeva minute. Alta poveste insa cu agentii imobiliari care sunt asa de invidiati de toata lumea pentru comisionul exagerat pe care il fac la vanzarea sau cumpararea unei case dar care in realitate au o medie de venit brut de $20,000 deoarece pentru fiecare afacere finalizata isi pierd timpul cu altii care fie ca sunt smecheri, fie nehotariti, fie necalificati. Natura umana este asa de curvita incit este greu de obicei sa-ti dai seama in ce categorie sunt clientii si pina cind te lamuresti pierzi timp si benzina. Asta se poate intimpla oricui fie incepator fie veteran in afacerile imobiliare caci toti agentii imobiliari spera sa faca afacerea. Putini au puterea sa renunte la un client chiar si atunci cind sunt semne ca ceva nu este in regula. Vina este a sistemului care permite asa ceva la cumparari unde spre deosebire de vanzari nu ai obligatia sa semnezi un contract numai cu un agent si inainte sa incepi cautatul de case.

Anul trecut am inceput sa lucrez cu un cuplu pe care ii cunosteam de ani de zile si de care stiam ca umblau dupa o casa in zona Bloor West Village unde casele se vand numai la licitatie. Era stiut faptul ca ea fiind italianca lucra de ani de zile cu un agent italian cu care de fapt anul trecut si-au cumparat case cele doua surori. Sotul isi diviniza sotia si ar fi facut orice numai ca el era singurul cu venit desi venit bun la o firma in Richmond Hill. Sigur ca nu facea sens pentru saracul barbat sa plece dimineata la 5 din Bloor West Village unde inchiriau dar doamna avea o preferinta pentru zona desi te intrebi pe ce avea pretentii asa mari fara venit si la vanzari pe licitatie cu preturi de peste $700,000 la cocioabe fara garaj si cu racuni in jur. Ca sa arate sotului ca ii pasa de timpul pierdut la volan sotia a acceptat sa vada case in zona apropiata de lucru la care sotul ajungea in 15 minute. O gramada de palavre de avantajele vietii la tara cu aer curat si fara timp pierdut pe drum ca sa nu mai vorbim ca pentru jumatate din banii din Bloor West Village puteai cumpara o casa ca lumea.

Asa se face ca in virtutea relatiei de ani de zile si a palavragelii mincinoase am cazut si eu in capcana drept care am tot aratat case de vreo 10 ori ceea ce inseamna o gramada de timp si benzina. In plus clientii fiind foarte hotariti sa cumpere ceva care are potential de marire sau transformare fiecare vizita dura ore si ore la care faceam analiza ca cumparatori, investitori si contractori. Case superbe dar niciuna nu parea sa le fie pe plac. Trebuie sa recunosc ca la multe dintre ele eu am fost cel care le-am atras atentia asupra acelor caracteristici pe care de acum invatasem ca nu se potrivesc cu planurile lor. Cu alte cuvinte si de fapt asa cum procedez cu toti clientii mei cautam casa pentru ei ca si cum as fi cautat pentru mine.

A venit si Anul Nou cind contractul nostru expira si in luna februarie clientii si pretenii nostri au pus o oferta cu agentul lor italian care isi pierduse si el timpul ani de zile inaintea mea dar care a invatat ceva din experienta trecuta si la momentul la care l-au cautat din nou le-a vandut prima casa pe care au vrut sa o vada. Trebuie sa cred ca agentul acesta a fost la inceput ca si mine cu constiinta si le-a dat sfat profesionist. A doua oara insa a realizat cu cine are de-a face si i-a fript.

Casa pe care au cumparat-o pentru aproape o jumatate de milion este in zona Scarlett cu Lawrence in care la sfirsit de saptamina si unele nopti se trage cu pistolul dupa vizitele drogatilor la unele complexe de prapaditi din zona. Pistele de aterizare de la aeroport sunt deasupra si fiind asa de aproape poti atinge burta avionului. Lasind la o parte avioanele si impuscaturile zona este foarte linistita caci de fapt casa este despartita doar de o alta casa in spate de unul din cele 2 cimitire din zona. In apropiere ai si un teren de golf la care lumea nu stie ca este voie de folosit chimicale care nu ai voie in curtea proprie si atunci cind stai in apropiere le respiri oricum.

Lasind la o parte chestia asta cu locatia care este asa de cintata in afacerile imobiliare va asteptati probabil ca sa existe o compensatie si casa sa fie superba dupa principiul atitor cumnparatori care sunt fericiti de ce au in casa si nu le pasa de vecinitate. Din pacate nu este asa. Casa este facuta din chirpici si nu caramida, este in asa stare trista ca agentul imobiliar care a vandut casa prezenta vanzarea ca ideala pentru un constructor sa puna alta casa. Cu alte cuvinte dai o jumatate de milion pentru un lot obisnuit intr-o zona proasta ca sa mai pui o jumate de milion sa construiesti o casa in speranta ca se mai gaseste un alt prost care sa-ti dea un peste un milion pentru asa ceva.

Ce este interesant este ca atit agentii cit si vanzatorii sunt italieni si am invatat de mult ca iesi in paguba cind faci afaceri cu talienii. Sigur ca nevasta italianca a avut mai multa incredere iar sotul pampalau va trebui sa stea in cocioaba pina la pensie ca la un venit pe familie nu poti sa scoti inca o jumatate de milion sa construiesti casa cind tu ai cumparat de fapt un lot pentru o jumatate de milion si ai mortgage $400,000.

Care este morala la povestea aceasta italieneasca? In primul rind asa se intimpla cind umbli cu mai multi agenti imobiliari si nu iti pasa de timpul lor sau de faptul ca de fapt pentru ei aceasta vanatoare de case nu este doar o ocupatie de timp liber ci un mod de existenta. Primul agent si-a pierdut timpul si banii ani de zile si la prima ocazie i-a fript adica le-a vandut un rahat.

In al doilea rind clientii au primit ce meritau caci evident ca si-au propus sa profite de toata lumea dupa principiul ca lor sa le fie bine. Eu nu le-as fi vandut casa aceea in zona respectiva in vecii vecilor ceea ce de fapt s-a si vazut din faptul ca le-am aratat atitea case si la cele mai multe desi pareau incintati si gata sa puna oferta le dadeam un sfat profesionist si renuntau. Sincer sa fiu nici nu mi-as fi putut inchipui ca oameni pe care ii consideri prieteni au altceva in cap. Clientii au primit ce meritau si nu este vorba numai de principiu ci de o pierdere masiva de sute de mii de dolari. Smecheria se plateste uneori si credeti-ma cind este vorba de cea mai mare investitie a vietii se plateste serios.

In al treilea rind cind lucrati cu un agent imobiliar care la fiecare casa cauta sa va convinga sa puneti oferta si nu vede nimic rau luati-o la fuga cu cea mai mare viteza daca vreti sa nu fiti pacaliti.

Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la www.faptudivers.com rubrica “ Real Estate in Canada” sectia Arhiva “ Real Estate cu Chris Lepsa”.

Abecedarul smecheriilor sau 1,001 cai sa iei pielea agentului imobiliar! Partea 4.

Corectie: uneori v-o luati singuri!

Am tot scris in ultimele 3 numere despre smecherile folosite de unii smecheri care au casa la vanzare. E normal ca cei cu casa sa stie mai mult decit cei fara casa, dar mai sunt si exceptii. Una dintre aceste exceptii o constituie smecheria numarul 4 cu care de fapt dam idei cumparatorilor care vor sa jupoaie pielea tuturor.

Dupa cum stiti desigur cumparatorii nu platesc comisionul agentului imobiliar cu care lucreaza, acesta fiind platit de catre vanzator prin agentul lui imobiliar. De aceea mai mult de 90% din cumparatori folosesc serviciile unui agent imobiliar care le da informatie, aranjeaza vizite la case, da consultatii privind casa si pregateste documentele de cumparare. Avand in vedere toate aceste servicii te intrebi de ce exista 10% care nu folosesc serviciile unui agent imobiliar? Acesti 10% sunt de fapt cei care au in cap o idee gresita si anume ca daca nu lucreaza direct cu agentul imobiliar care are casa la vanzare economisesc 2.5% comision care la o casa de $400,000 inseamna $10,000. Aceasta este deci smecheria numarul 4 care zice ca poti economisi $10,000 daca cauti case pe realtor.ca si contactezi direct agentul imobiliar care are casa la vanzare.

Si aceasta smecherie este un caz in care clientul se crede istet dar in realitate agentul imobiliar care are casa la vanzare face comision dublu. Din pacate insa nu aceasta este problema ci faptul ca in realitate cumparatorul nu este reprezentat de propriul lui agent imobiliar si se bazeaza pe informatie de pret si contractuala de la un agent imobiliar care il reprezinta de fapt numai pe vanzator si in aceasta tranzactie interesul lui este sa faca bani dupa care ca vanzatorul sa ia cit mai mult. Pe ce loc este interesul cumparatorului? .Dupa parea mea si de fapt si in unele piete de case agentul imobiliar ar trebui sa nu aiba voie sa reprezinte atit cumparatorul cit si vanzatorul. Este evident ca exista un conflict de interes aici si este la mintea cocosului ca agentul respectiv o sa faca orice sa incheie afacerea. Nu stiu daca este la fel de clar pentru cei care cred ca impusca un chilipir mai ales ca in lipsa unui sfat neutru si profesional marea majoriate nici nu realizeaza ce au facut. Unii chiar insista ca au dat lovitura.

Informatia de piata si de pret poate fi manipulata in toate felurile in functie de interes. Un agent imobiliar va poate arata numai vanzarile la pret foarte mare si ca atare sa platiti nu mii ci zeci de mii in plus. In plus stiu cumparatori care m-au sunat dupa ce au incercat smecheria asta si care au semnat oferta in conditii bune numai pentru vanzator si nu au facut inspectie si nici macar nu au avut voie sa vada casa din nou pina la mutare ca sa nu descopere hibele casei.

Stiti ce scrie pe reclama alaturata? Cea mai mare investitie a vietii nu poate fi lasata in mainile oricui! Despre asta este vorba cind va hotariti sa mergeti pe mana altui agent imobiliar care reprezinta pe vanzator sau cind mergeti pe cont propriu dupa principiul ca ati citit tot si prietenii va pot da sfaturi.

Cind am o casa la vanzare tot primesc telefoane direct de la acesti amatori de chilipir si spre deosebire de altii nu ma sui in masina imediat sa merg sa le arat casa. Nu pot sa-mi pierd timpul si sa las intr-o casa oameni de care nu stiu nimic. Clientii care lucreaza cu mine stiu ca inainte de a incepe vanatoarea de case le cer sa aiba o pre-aprobare de mortgage caci nu face sens sa ne pierdem timpul daca nu stim daca si pe cit pot conta de la banca. Pe piata sunt tot soiul de caractere care umbla aiurea dupa o minune pe care nu o gasesc niciodata dar pe parcurs irosesc timpul tuturor.

Tot asa de adevarat este ca fiecare are in familie, pe strada, la servici sau in curte un agent imobiliar care sta lipit de telefon sa nu piarda ocazia si care abia asteapta sa faca un ban. Cu toate acestea clientii de mai sus nu-i folosesc decit la nevoie deoarece incearca sa dea lovitura cu agentul vanzatorului si daca nu reusesc dupa ce l-au frecat bine descopera ca de fapt au un agent imobiliar.

Tot in categoria aceasta sunt unii care au rude apropiate in domeniu care ii invata sa nu le iroseasca timpul cu aratatul de case si sa sune pe ahgentul vanzatorului sa le arate casa pretinzind ca nu lucreaza cu nici un agent imobiliar. Cei mai multi agenti spera sa prinda un client nou dar de fapt isi pierd timpul. Ruda apare la momentul potrivit cu oferta si ia banii spre disperarea agentului imobiliar care si-a irosit timpul.

In irma cu citiva ani exista o regula care zicea ca agentul care iti arata casa are dreptul la comision. Nu stiu cum si in ce fel regula s-a schimbat si acum nu mai conteaza cine iti deschide usa la casa ci hirtia pe care ai semnat-o cu alt agent sau pur si simplu este la latitudinea fiecaruia sa iroseasca timpul tuturor agentilor. Iar daca ati semnat hirtia pentru un an cu toata Increderea cu stiti dvs. Cine se cheama ca v-ati aranjat.

Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la www.faptudivers.com rubrica “ Real Estate in Canada” sectia Arhiva “ Real Estate cu Chris Lepsa”.

Abecedarul smecheriilor sau 1,001 cai sa iei pielea agentului imobiliar! Partea 3.

Corectie: uneori ti-o ia agentul!

Am inceput sa scriu in urma cu 2 saptamini despre smecheriile pe care le pot folosi vanzatorii si cumparatorii ca sa nu plateasca comisión agentului imobiliar . Un agent imobiliar m-a sunat sa ma intrebe de ce dau idei la unii care sunt deja smecheri si jupoaie pielea la toata lumea.

In primul rind mi-am propus sa informez pe toata lumea, fie public fie agenti imobiliari incepatori ca sa-i miroase pe smecheri. In al doilea rind ca sa afle cu totii ca acest domeniu nu este asa de simplu incit sa fii specialist numai pentru ca ai o casa si prieteni care isi dau cu parerea. In al treilea rind ma amuza sa povestesc de toti smecherii care cred ca au dat lovitura cistigind citeva mii si pierzand citeva zeci.

Scriam in primul articol ca smecheria numarul 1 este ca un vanzator sa cheme agenti imobiliari romani cu experienta care sai explice pe romaneste cum sa pregateasca casa si cum sa o vanda dupa care sa cheme pe altul la care sa se dea destepti si sa-l poata dirija si controla cum vor ei. Rezultatul este mii de dolari pierduti la pretul casei.

Smecheria numarul 2 este sa puna casa la vanzare cu intentia clara de a profita ca publicitate gratuita dupa care sa prinda un client de acolo si sa vanda direct fara sa plateasca comision agentilor imobiliari. Rezultatul este bani mai multi si nume prost.

Smecheria numarul 3 este sa incerci sa vanzi casa singur ca sa prinzi un agent imobiliar disperat care sa-ti faca publicitate pe gratis si sa accepte orice conditii sau mai pe romaneste sa te pupe undeva !

Chestia asta lucreaza perfect atita timp cit stii ca de fapt 96% din case se vand pe sistemul cu agenti. La inceput pui un semn in fara casei care zice ca este casa la vanzare si vizitele sunt numai pe baza de « appointment » si un anunt la sectia de case la vanzare din fituica locala. O sa sune citiva gura casca care trec prin fata casei si vor sa vada daca este un chilipir ca si citiva hoti care vor sa rcunoasca terenul daca merita sa dea lovitura dar vor fi zeci de telefoane de la agentii imobiliari din zona care vor incerca sa va convinga sa puneti casa la vanzare cu unul dintre ei. Toti promit marea cu sarea si declara ca au cumparatori care sa stea la coada sa cumpere casa. Ca sa fim clari, nici unul nu are nimic dar toti au fost la scoala sa invete texte pentru astia care vor sa vanda singuri. Care este prostul care sa-si aduca cumparatorul la o casa care se vande fara sa fie pe sistem si deci fara comision ? Daca un asemenea prost exista vanzatorul face contract cu cumparatorul prin avocat si agentul ramine cu buzele umflate, din nou !

Asta desigur daca nu cumva cumparatorii au avut norocul sa inceapa sa lucreze cu unul din agentii romani care pot sa fie contactati cu toata increderea ca sa va faca sa semnati un contract valabil pe un an de zile. Technica respectivului este cunoscuta de acum in comunitate si anume ca va gaseste casa sau nu putin ii pasa ca va lasa sa va gaseasca casa altul sau sa cumparati singuri dupa care vine sa-si ceara comisionul de 2.5% fara sa munceasca deloc. Iata un agent imobiliar mai smecher ca toti si toti suntem onorati sa lucreze in comunitatea romaneasca ! Aviz fraierilor !

Revenind la oile noastre, vanzatorii stiu de obicei asta si scopul celor care stiu ceva nu este desigur sa vanda ca nu au cui ci sa prinda un agent imobiliar care sa puna casa pe MLS si sa faca publicitate pe gratis. Apropos stiti care este cuvantul cel mai cautat pe internet ? Free sau gratuit. Din zeci de agenti imobiliari vanzatorul selecteaza unul care numai ca nu te roaga sa-i folosesti timpul si banii. In mod obisnuit acesta este cel care ofera comisionul cel mai mic si accepta un contract separat care da dreptul vanzatorului sa anuleze contractul cu el oricind sau sa vanda direct fara comision. Va intrebati poate de ce ar accepta un agent imobiliar asa ceva ? Pai in primul rind pentru ca abia a inceput sa lucreze si vrea sa aiba un listing ca sa invete si sa faca open house ca eventual sa-i pice cumparatori pe care sa-i duca desigur la alta casa care este la vanzare pe MLS si la care sa faca un comision normal. Cu alte cuvinte vanzatorul crede ca il foloseste pe agent dar agentul imobiliar il foloseste pe vanzator. S-au intilnit smecherii.

Sa zicem ca agentul acesta lucreaza pentru o firma care face publicitate ca platiti comision total 1%. Cam ciudat, nu-i asa ? Pe MLS toti ofera comision la agentii care aduc cumparatorul de 2.5% in general si astia zic ca fac totul pentru 1%. De fapt 1% este numai pentru ei pentru ca pe sistem in loc de 2.5% ei ofera numai $50.00 ceea ce evident ca o sa-i entuziasmeze pe agentii imobiliari si o sa-si aduca clientii in primul rind la casa asta unde fac comision $50.00 in loc de celelalte case unde fac citeva mii. In visele dvs. poate ! Smecheria este ca o firma ca asta prinde multi vanzatori dar de fapt ei vor ca comisionul agentului care lucreaza cu cumparatorul sa fie platit de acesta care la rindul lui o sa incerce sa negocieze pretul corespunzator. In final vanzatorul nu cistiga nimic si toata situatia aceasta este la fel ca si cum punea la vanzare la comision total de 3.5% dar fara rezultat. Cine a cistigat aici este firma care a aruncat momeala cu 1% comision total. Cine a pierdut este vanzatorul chilipirigiu care a pierdut cei mai multi cumparatori care nu au un contract semnat cu agentul lor. Asa se face ca in loc sa aiba 10 vizite pe saptamina erau norocosi cu una si sansele sa vanda sunt extrem de reduse. Firma imobiliara a gasit o cale noua sa atraga clienti iar vanzatorul a crezut ca da lovitura la comision. Firma imobiliara are sanse de fapt sa nu vanda dar in domeniul asta a ajuns sa fie critic sa obtii clienti asa ca mai intii prinzi pestele si dupa aceea il prajesti ! E plina girla de pesti care sa se arunce la momeala.

Cam asa ar vrea unii sa se desfasoare vanzarile pe sistemul MLS si pe chestia asta fac presiuni pe toate caile. In ziua in care smecherii care vor sa vanda sau sa cumpere sau imobiliarii ca mai sus o sa reuseasca sa elimine regulile actuale sistemul actual care se conduce dupa reguli foarte stricte o sa ajunga ca un bilci la care cistiga cel mai smecher. Cei mai multi nu au habar de cum lucreaza si nu apreciaza faptul ca acest sistem centralizat este unic pentru America de Nord si ofera o sursa de informatie extrem de pretioasa. Peste tot in lume nu exista asa ceva si totul este la mica intelegere ceea ce inseamna ca de cele mai multe ori cumparatorii platesc mai mult decit merita deoarece vanzatorii stiu cu cit s-au vandut alte case in zona dar cumparatorii ba. Comparati cu babilonia de acasa si o sa vedeti diferenta.

Doar asa ca sa va fie clar, poate credeti ca citind aceste smecherii le stiti pe toate ! Gresit din nou ! Fiecare domeniu are smecheriile lui si daca ai ghinion o sa dai sigur peste unul mai smecher care sa te traga in piept, uneori chiar fara sa-ti dai seama. De aceea tot scriu « Cea mai mare investitie a vietii nu poate fi lasata in mainile oricui ! » ceea ce se potriveste la fix cu celalalta « Sfaturi pentru romanii care citesc si...apreciaza ! »

Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la www.faptudivers.com rubrica “ Real Estate in Canada” sectia Arhiva “ Real Estate cu Chris Lepsa”.

Abecedarul smecheriilor sau 1,001 cai sa iei pielea agentului imobiliar! Partea 2.

Am inceput saptamina trecuta sa dezvolt o tema care imi este foarte draga si anume “ Cooperativa munca in zadar !”.Probabil ca toti care cititi si lucrati ceva ati avut experienta aceasta sa lucrati pe degeaba pentru cineva care si-a propus de la inceput sa profite de experienta si cunostiintele in domeniu fara sa plateasca. Dupa atitea si atitea experiente recenté m-am gindit sa scriu Abecedarul smecheriilor caci sunt sigur ca o sa fie poate mai apreciat decit sfaturile obisnuite deoarece conform unor opinii din afara ceea ce ne caracterizeaza este smecheria.

Scriam in numarul trecut ca smecheria numarul 1 este sa cheme agenti imobiliari romani cu experienta care sa lei explice pe romaneste cum sa pregateasca casa si cum sa o vanda dupa care sa cheme pe altul la ca sa se dea destepti si sa-l poata dirija si controla cum vor ei.

Uite ca si-au indeplinit visul si stau cu casa pe piata dar nu se vande cum au crezut ei. Oare de ce ? Saracii cu duhul au crezut ca daca storc ceva informatie au invatat déjà si meseria. Nici ei si nici agentul pe care l-au convins sa reduca comisionul cit mai mult sau pe care il cunosc personal nu au experienta si ca atare desi au salvat poate $3,000 la comision in realitate pierd mult mai mult la pretul de vanzare. Citi isi dau seama de asta ? Nu prea multi asa ca multi sunt fericiti in prostia lor caci nu stiu niciodata cit au pierdut.

Ce smecherii mai poate face clientul de genul acesta ? Pai una dintre ele este sa accepte sa vina clienti care au vazut casa cu un agent a doua oara singuri si sa negocieze un contract fara ca agentii sa fie prezenti sau sa stie. Da, vor zice unii dar nu poti sa faci asa ceva ca ai semnat hirtiile cu agentul tau ca pe perioada cit este pusa casa la vanzare nu poti sa faci afacerea direct, fara sa platesti comision. De aceea smecherii cer ca perioada de listing sa fie cea mai mica care este numai de 60 de zile conform regulii de la asociatie. Ceea ce nu stiu cei mai multi este ca in contract exista o protectie pentru agent care se numeste holdover. Holdover este perioada de dupa ce expira contractul in care daca vanzi la cineva care a vazut casa in timpul cit a fost listata trebuie sa platesti comision la agent, chiar daca listingul a expirat in urma cu 3 luni. Ceea ce nu stiu smecherii care vaneaza un termen scurt este ca agentul imobiliar ii pune un holdover mai mare decit cel obisnuit de 90 de zile mergind pina la 180 sau chiar 360 de zile. Pentru agentii imobiliari care lucreaza cu cumparatorii este un semnal discret ca vanzatorul nu prezinta incredere si este inclinat sa astepte sa faca o intelegere separata direct cu cumparatorul. Te mai miri de ce nu au astia vizite ? Agentii stiu numai smecherul nu stie !

Hai sa recapitulam ca sa stiti cum sa aplicati smecheria ca pun pariu pe o sticla de bere ca pe asta nu ati stiut-o. Zic o sticla de bere ca la asa ceva m-a invitat pe mine un client dupa ce m-a folosit bine si a cumparat cu altul zicindu-mi « mon cher asa este in business, eu ti-am dat o sansa dar altul mi-a dat mai bine si cred ca intelegi ca mie trebuie sa-mi fie bine in primul rind ».

Cind semnati un listing acceptati numai 60 de zile si cereti holdover 0. In felul acesta aveti 60 de zile in care agentul prost va pune casa pe MLS si face open house ca si publicitate care costa serios ceea ce atrage clienti. Primiti si oferte dar nu sunteti prosti sa le acceptati caci scopul dvs. nu este sa vandeti casa ci sa-l lasati pe agent fara comision. Mama lor de agenti imobiliari care fac bani asa usor si se dau mari cu masinile lor luxoase facind o meserie pe care oricine o poate face ! Nu-i asa ?

Dupa ce expira listingul va garantez ca unul din astia care a vazut casa cu un agent dar a inteles semnalul pe care l-ati dat prin listing vine la usa fara agent si cu ajutorul unui avocat care foloseste fara rusine formele rezervate si create de asociatia agentilor imobiliari faceti afacerea si sunteti foarte fericit ca ati dat lovitura. Cu ocazia asta nu uitati sa verificati cu avocatul ca ce ati semnat la listing este beton armat si agentul imobiliar nu pupa nici un comision. Ca sa fiti siguri ca nu aveti nici o problema intrerupeti orice comunicatie cu agentul ca daca nu are informatie nu poate sa faca nimic. Ati dat lovitura din nou si toata lumea din familie si din jur va felicita ce om de afaceri sunteti ! Asa se fac banii !

Ce interesant este ca masura succesului in vremurile de azi in societatea de aici ca de altfel si in Romania a devenit suma de bani pe care o faci. Cine isi mai aduce aminte de bun simt, constiinta, prestigiu, respect ? Ceea ce in alte vremuri erau masura neamului prost au devenit dintr-o data criteriile cele mai importante de recunoastere a valorii umane.

Daca vreti sa aveti succes cu smecheria asta trebuie sa va orientati la un agent imobiliar incepator sau unul de multi ani care o face ca distractie sau unul care va considera prieten si accepta orice ca nu se gindeste la asa o figura. Pai vina este desigur a fraierului care va considera prieten. Cine mai este prieten cu adevarat aici, totul se bazeaza pe cit interes ai si cu ce te poti folosi de cineva. Numai naivii mai cred in prietenie la virsta asta si in tara asta.

Amu, unii sunt asa de indoctrinati la scoala de afaceri imobiliare ca nu vor sa accepte holdover zero si le zic la client ca asa este regula si nu pot sa o schimbe. Ce poate bibilica dvs. smechera sa faca ?

O solutie este sa ceri un listing scurt cu un prêt mare ca stii sigur ca nu se va vande prin agent dar in continuare beneficiezi de publicitate gratuita atit pe MLS cit si pe alte mijloace care nu iti sunt la indemina. Daca ai fi incercat sa vanzi singur nu ai fi putut sa ai acces la MLS si la restul ca sa nu mai vorbim ca te costa bani. Asa treaba cu internetul se rezolva prin contributia voluntara a agentului care sta sa puna totul pe gratis si publicitatea care costa sute si mii de dolari vine tot de la agent. Desigur ca dupa ce expira listing-ul te suna o gramada de agenti care iti promit marea cu sarea si cum ai de unde alege il iei pe unul disperat care iti accepta toate conditiile si uite asa din aproape in aproape iei pielea agentilor imobiliari si dai tunul nene ca toata viata numai asta ai vinat.

Cum spatiul este limitat o sa continuam in numarul viitor cu Abecedarul smecheriilor si ca sa parafrazez incheierea mea obisnuita, poate va dau o idée in plus sa jupuiti pielea altora mai bine, mai usor si pentru mai multi bani. Dragi mei smecheri, astazi puteti sa fiti fericiti ca ati invatat ceva nou iar daca nu ati platit dolarul pentru ziar si l-ati luat « FREE » se cheama ca ati dat lovitura 100%.

Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la www.faptudivers.com rubrica “ Real Estate in Canada” sectia Arhiva “ Real Estate cu Chris Lepsa”.

Abecedarul smecheriilor sau 1,001 cai sa iei pielea agentului imobiliar! Partea 1.

Acum un an am scris un articol intitulat « Cooperativa munca in zadar ! » in care imi varsam focul dupa inca una din experientele neplacute din domeniul vanzarilor de case. De cite ori ma intilnesc cu clienti noi care imi citesc articolele vine vorba si de acest gen de articole si toti remarca ca am scris probabil dupa ce am avut inca o intilnire de gradul trei cu smecherii comunitatii noastre.

In cei 7 ani de cind scriu saptaminal pentru cititorii ziarului am incercat sa ajut pe cei care vor sa cumpere sau sa vanda case. De cele mai multe ori am divulgat secrete ale meseriei pe care marea majoritate a agentilor imobiliari se feresc ca de dracu sa le aminteasca. Daca aveti curiozitatea sa mergeti pe internet la www.faptudivers.com o sa vedeti cite articole sunt acolo care ar trebui citite de toti cei care au de gind sa cumpere sau sa vanda. Cind este vorba de ceea ce toata lumea numeste “cea mai mare investitie a vietii” vrei sa fii foarte informat si un cred ca exista o alta publicatie sau website in care sa puteti citi in romaneste asa de mult despre aceasta. Unele dintre articole sunt intitúlate “abecedarul cumparatorului sau vanzatorului” si explica foarte direct si concis care sunt eleméntele esentiale ale acestui proces. Aceste articole se adreseaza oamenilor de buna credinta care vor sa stie mai mult si apreciaza aceste sfaturi. Retineti un lucru important si anume ca oamenii isi dau arama pe fata cind este vorba de bani si cu cit sunt bani mai multi cu atit te poti astepta la rezultate mai socante. Sunt oameni pe care ii cunosti de o viata si par sa fie cu bun simt, respect, constiinta si asa mai departe si devin ceva cu total diferit atunci cind este vorba de cea mai mare investitie a vietii care este casa.

Dupa citeva experiente recenté m-am gindit sa scriu Abecedarul smecheriilor caci sunt sigur ca o sa fie foarte citit de foarte multi. Unii o sa se amuze, altii o sa fie socati si unii o sa invete o smecherie in plus ca sa jupoaie pielea altora mai usor caci pentru astia nu exista constiinta sau bun simt. Ce altceva mai este nou?

Cei care citesc articolele mele isi amintesc ca de multe ori m-am intrebat cine le citeste si la ce servesc. Romanii nu se dau in vant cu mesajele de apreciere dar sunt si ocazii in care afli ca unii cititori asteapta ziarul ca sa le citeasca. Ma simt foarte obligat fata de acesti cititori. Inteleg ca sunt multi care citesc si apreciaza fara sa fie interesati in cumpararea sau vanzarea unei case dupa cum inteleg ca sunt multi care doresc sa fie informati inainte de a lua o decizie. Nu degeaba deviza noastra este “Cu cit ai mai multa informatie cu atit poti lua o hotarire mai buna”. Tot asa de adevarat ca uneori vrei sa faci ceva si ti se pun bete in roate si nu poti sa continui. Toate aceste situatii sunt de inteles si desi pentru fiecare din cei care ma contacteaza investesc timp si efort nu ma pot supara cind vad ca oamenii au intentii serioase si sunt cinstiti. De citeva ori pe an atit mie cit si agentilor mei ni se intimpla sa fim folositi si aruncati la cos ca o rufa murdara. Probabil ca ma exprim gresit caci daca este cineva murdar nu suntem noi ci aceia care se preteaza la a ne irosi timpul, a ne folosi experienta si pregatirea ca sa le fie bine numai lor, in conditiile in care noi toti incercam sa cistigam o paine.

Primesc saptaminal telefoane si Emailuri cu subiectul “un sfat” sau « informatie » si mai toate incep cu aprecierea acestor articole. Unii cauta de lucru si nu stiu ca in acest domeniu sunt reguli diferite, altii au lucrat in Romania in domenii apropiate si ar vrea sa continue aici dar nu stiu de unde sa inceapa. Unii vor sa devina agenti imobiliari si nu stiu daca merita sa investeasca banii, altii vor sa investeasca dar nu au cu ce si asa mai departe.

Hai sa lasam insa predica saptaminala si sa vedem care sunt smecheriile. Pai smecheria numarul 1 este la vanzarea casei proprii de catre proprietarii care daca au casa se cheama ca au si experienta. Va amintiti probabil ca am scris de multe ori despre romanii care cheama agenti imobiliari romani sa puna casa la vanzare dar in realitate vor sa obtina informatia in limba romana ca sa poata sa cheme pe altul ca sa se dea destepti si sa-l poata dirija si controla cum vor ei. Si acestia sunt cititori dedicati care au citit dar nu au inteles decit ce le place lor.

Cind primesc un telefon de la romani care vor sa puna casa la vanzare si ma suna pentru ca au citit articolele mele sau le-am fost recomandat de alti romani ma apuc de treaba si in citeva ore obtin toata informatia necesara ca sa poata sa puna casa la vanzare si sa o vanda repede si pentru cei mai multi bani. Aceasta implica obtinerea de comparabile in zona, analizarea fiecarei case pentru a vedea diferentele fata de cea care se pune la vanzare, studierea statisticilor de zona pentru cresterea valorii de piata, obtinerea de informatie de valoare si inregistrare ca titlu, taxe de proprietate si asa mai departe. Daca vrei sa faci o treaba profesionist trebuie sa investesti timp si sa stii unde sa cauti informatia.

De cite ori ma intilnesc cu clientii mai ales cei romani la o cafea discutia dureaza citeva ore bune caci oamenii au de obicei intrebari iar romanii in special au chestia aia cu despicatul firului in patru. De cite ori ma uit la televiziunea romana sunt impresionat de talentul romanilor de a analiza profund si pe toate muchiile orice situatie din orice domeniu. Romanii sunt o natiune extrem de inteligenta pentru ca la noi este un fenomen de masa sa despici firul in patru sau cum ar zice englezii sa faci o analiza profunda. Ce fac insa romanii cu aceasta informatie ? O folosesc oare ca sa faca tara mai buna si viata tuturor mai imbelsugata ? Pai rezultatul se vede de citeva mii de ani si mai ales in ultimii 20 de ani. Despicatul firului in patru este urmat de obicei de teoria chibritului si de un tun. Cum zicea un italian unui client de-al meu roman : voi romanii sunteti inteligenti si buni, un singur lucru va strica ! Acel lucru dragi cititori este smecheria si de aceea o sa scriu mai mult de acum inainte despre aceasta caci este cea ce ne maninca pe toti.

Unii sunt asa de curviti incit fac treaba asta intentionat si de cite ori vad asa ceva imi aduc aminte de cuvintele frumoase si multumirile pe care mi le-au dat dupa citeva ore de dat sfaturi la cafea si cornulete si ma intreb ce fel de oameni sunt capabili de atita falsitate. Va mai aduceti aminte de vremurile de acasa cind te simteai obligat fata de cineva care te ajuta si cei mai multi nu uitau toata viata si isi aratau recunstiinta la toate ocaziile. Ai fi indraznit sa chemi pe cineva sa-ti dea ajutor si sfaturi si pe urma sa-i intorci spatele ? Pai te-ar fi stiut toata lumea si nu mai aveai loc in orasul ala. Desigur ca vorbesc de oricare alt oras inafara de Bucuresti. Din pacate lucrurile sunt diferite aici caci nu numai ca traim intr-un oras mare dar avem o comunitate care nu prea este decit o adunatura de grupuri de interes si atunci aici ca si acasa oamenii au decis sa ignore regula de baza ca trebuie sa ai bun simt si constiinta.

Nu uitati sa pastrati o copie la dosarul Dvs. de case dar daca ati uitat puteti citi din nou unele din articolele trecute la www.faptudivers.com rubrica “ Real Estate in Canada” sectia Arhiva “ Real Estate cu Chris Lepsa”.

REAL ESTATE NEWS

14 ani experienta, profesionalism si dedicatie. Eu va pot economisi multi bani si va pot scuti de dureri de cap.
Consultatie GRATUITA
la telefon sau prin email.

CRISTIAN
LEPSA

Agentul dvs. imobiliar romano- canadian
Tel: 416-760-9090
Email:
chrislepsa@trebnet.com
www.chrislepsa.com